12년간 부동산 실현이익 2875조, 세금은 492조

용혜인 "미미한 부동산세금이 불평등 부추겨"

- 2007-18 12년간 자료 분석

- 부동산 가격상승으로 이익 3,852조 발생…12.8% 과세에 그쳐

- 발생 부동산 이익 대부분 민간으로 귀속

- 보유세 비중 여전히 낮아...종부세는 전체 실현이익의 0.6%에 불과

기본소득당 용혜인 의원은 국세청과 한국은행 자료를 분석하여, 2007-2018년 사이 실현된 부동산이익이 2,875조원이고 이 가운데 82.9%인 2,383조원이 민간에 귀속되었다고 밝혔다. 세금으로 걷은 액수는 17.1%인 492조원에 불과했다. 또한 부동산 가치상승에 따른 잠재자본이익은 3,852조 원에 이르러 이를 기준으로 보면 과세율은 12.8%에 그친다. 

2007-2018 실현된 부동산이익 및 총 과세액 추이. 검은 영역이 민간귀속이익, 붉은색이 과세된 부분. 민트색이 종부세(비중이 작아 잘 보이지 않음). 명목기준. 자료: 용혜인 의원실 

2007-2018 부동산 가치 상승에 의한 이익 및 총 과세액 추이. 검은 영역이 민간귀속이익, 붉은색이 과세된 부분. 민트색이 종부세(비중이 작아 잘 보이지 않음).. 명목기준. 자료: 용혜인 의원실

2007-2018 발생한 부동산 이익 및 과세, 실현자본이익은 매매, 증여, 양도, 상속 등으로 현금화된 이익과 순임대소득을 의미. 잠재자본이익은 부동산 가치의 상승과 순임대소득을 의미. 세금은 부과기준. 잠재이익은 한국은행이 제공하는 제도부문별 비금융자산별 명목보유손익 자료에 근거, 실현이익은 토지+자유연구소가 용혜인의원실에 용역보고서로 제출한 <대한민국 부동산 불평등의 실상과 해소방안 연구>에 근거. 아래 표의 단위는 조원, %, 자료: 용혜인 의원실 

현재까지 부분적으로 부동산 세제를 조망하는 자료는 많았으나, 전체 부동산 이익에 대한 전체 부동산부과 세금을 추정한 자료는 없다. GDP대비 보유세 수준, 과표 대비 세금 수준 등의 자료가 공개된 바 있었으나, 재분배와 조세정의의 차원에서는 실제로 얼마나 부동산에서 수익이 있었으며 여기에 실제로 얼마나 과세가 되었는지 파악하는 것이 중요하다. 

복잡한 부동산관련 조세제도와 과세방식 때문에 부동산 관련 세금을 집계하기는 매우 어렵다. 특히 양도세, 상속세, 증여세는 부동산분을 따로 분리해 과세하는 방식이 아니므로 신고금액에 기반해 추정하는 수밖에 없다. 부동산 과세를 집계한 연구가 거의 나오지 않는 이유도 이 때문이다. 부동산 정책의 고도화를 위해서는 데이터의 정확성이 담보되어야 하므로 차후 통계작성 시 보완되어야 하는 부분이다. 

노무현 정권부터 조세수준을 두고 치열하게 논쟁했고 정권별로 부동산조세 변화가 극심했다는 인식이 있다. 실상은 다르다. 부동산에서 발생하는 거대한 수익 규모에 비해서는 항상 낮은 수준을 유지했으며, 이런 낮은 조세는 거의 부동산가격을 제어하지 못한 것으로 판단된다. 실현이익 기준으로 정권을 막론하고 대체로 15-20% 수준에 머물고 있다.

부동산 미실현이익은 상속, 증여, 양도를 통해 궁극적으로는 조세로 환수된다는 주장은 근거가 희박한 것으로 보인다. 부동산에 부과되는 상속·증여세는 12년간 평균 2.9조, 양도세는 연간 10.6조원에 불과하다. 즉 연간 13.5조가 조세로 회수되고 있다. 그러나 연간 실현이익만 평균 240조, 잠재이익 기준으로는 321조원에 이르러, 양도·상속·증여세로 연간 부동산실현이익의 5.6%, 잠재이익의 4.2%밖에 거두지 못하고 있는 것이 현실이다. 즉 현 양도·상속·증여세는 사실상 재분배기능이 없다시피한 상황이며 오히려 이러한 현실은 보유세를 더 강화해야 할 근거를 제공한다. 

<2007-2018 부동산 과세 구성 비율> 

3대 부동산 세금은 취등록세(35.1%), 양도세(22.4%), 재산세(19.2%)로 전체의 76.7%를 차지한다. 현재 논란이 되고 있는 종합부동산세(종부세)는 3.8%로 미미한 비율을 차지해 전체적인 영향력은 논란의 크기에 비해 적다. 부동산 세제 가운데 보유세의 비중이 조금씩 늘고 있지만, 2007년에 비해 4% 정도가 늘어 28.1%라 여전히 비중은 높지 않다. 부동산 세금의 주축은 거래세(취등록세 등)와 이전세(양도세 등)로 전체의 71.9%를 점한다. 최근의 정부여당 및 보수야당의 재산세 및 종부세 완화 기조는 서서히 이루어져 온 보유세 비율의 확대를 정체시킬 공산이 크다.

<부동산 보유세, 거래세, 이전세의 연도별 추이>

보유세, 거래세, 이전세의 연도별 추이. 보유세에는 재산세, 종부세, 농어촌특별세 종부세분, 지방교육세 재산세분 등이 있으며 거래세에는 취등록세, 농어촌특별세 양도세분, 인지세, 지방교육세 취등록세분이 있음. 이전세로는 양도세, 상속세, 증여세, 지방소득세 소득세분 등이 있음. 단위: 조원.

<정권별 부동산이익발생 및 부동산과세 현황>

단위: 조원, %, 자료: 용혜인 의원실

보수정권과 진보정권을 막론하고 실현이익에 대한 과세율은 대동소이하다. 문재인 정권 첫 2년의 부동산 과세율은 실현이익 기준으로 이전의 보수정권에 비해서는 조금 더 높지만, 잠재자본이익에 대해서는 낮은 수준이다. 이는 상대적으로 문재인 정권에서 부동산 잠재자본이익의 상승률이 높았기 때문이다. 즉 미미한 수준의 세금조정으로는 전반적인 부동산가격에 영향을 미칠 수 없으며, 이런 상황 하에서는 통화정책, 주택공급정책, 시중의 유동성, 소득변화에 따른 수요변화, 인구 및 가구구성의 변화와 같은 요인들이 훨씬 지배적인 가격결정요인으로 작용한다는 점을 시사한다. 조세로 땅값을 잡으려면 매우 획기적인 조세부과가 필요하고, 거시경제정책 및 공급정책 모두를 정비하고 잘 조합해야 한다. 

용혜인 의원은 “종부세 인하 논란은 둑이 터졌는데 뛰어서 도망갈까 차를 타고 도망갈까 싸우는 꼴이다. 정작 해야 하는 일은 둑을 고치는 건데 아무도 관심이 없다”며 현재의 부동산 논쟁이 퇴행적임을 설명했다. “지금 당장 지지받지 못하더라도 대안을 내놓고 국민을 설득해야 하는데 여야 모두 세금깎아주기 경쟁을 벌이고 있다”며 “미미한 부동산 세금 때문에 매년 200조가 고스란히 부동산 부자들에게 귀속되어 자산불평등과 기회의 불공정을 부추기고 있음”을 지적했다.  

용 의원은 대안으로 막대한 부동산 수익을 토지세 형태로 거두고, 이를 전국민에게 균등하게 배당하는 ‘기본소득 토지세’ 모델을 제안한다. 발의 추진 중인 법안에 따르면 연간 35조원을 거둬 1인당 65만원을 배당할 수 있다는 것이 용 의원의 주장이다. 용 의원은 “전 국민의 88%가 내는 세금보다 받는 기본소득이 많게 된다”며 조세저항을 극복할 부동산보유세 인상 기획이 필요함을 역설했다. 

<참고1> 용혜인의원실 용역보고서 

토지+자유연구소 남기업 <대한민국 부동산 불평등의 실상과 해소방안 연구>

https://www.basicincomeparty.kr/news/briefing?pageid=1&mod=document&keyword=%ED%86%A0%EC%A7%80%EB%B3%B4%EC%9C%A0%EC%84%B8&uid=262

<참고2> 연도별 세목별 부동산과세 및 부동산이익 추이